Durant l’élection fédérale de 2025, nous en avons entendu beaucoup sur les différents problèmes qui ont causé la crise du logement au Canada, mais il n’y avait qu’une solution mentionnée : “Bâtir plus.” Est-ce vraiment si simple?
La journée du déménagement vient de se terminer, et alors que des milliers de personnes s’installent dans leur nouveau domicile, un nombre grandissant se trouvent aussi sur le précipice d’être à la rue.
Le coût du logement a presque doublé à travers le Canada dans la dernière décennie. Entretemps, la population itinérante de Montréal a augmenté de 33% entre 2018 et 2022, avec une population approximative de 4690 personnes, selon une étude du Centraide du Grand Montréal.
Les experts affirment qu’un manque de logements abordables est un des facteurs principaux qui poussent les gens vers la rue.
Un survivant de la crise
Hussein a quitté le Koweït après l’invasion armée de l’Iraq en 1990, en choisissant Montréal comme lieu pour redémarrer sa vie. Hussein est ensuite allé à Toronto en 1998 pour une grosse promotion, avant de finalement revenir à Montréal en 2023, le cœur rempli d’espoir.
Malgré des problèmes médicaux, incluant sa lutte contre le diabète, un diagnostic de cancer récent et un AVC qui a affecté sa capacité à travailler et ramener un salaire, il se considérait chanceux d’avoir trouvé un appartement à une chambre pour 950$ où il était en très bons termes avec le propriétaire.
Tout cela a changé en juillet de l’année passée quand de nouveaux propriétaires ont acheté son complexe et augmenté son loyer à 1500$. Il affirme qu’ils l’ont harcelé parce qu’il ne pouvait pas payer. Cette épreuve combinée à sa santé fragile l’a grandement affecté. “J’ai même fait deux tentatives de suicide,” rajoute-t-il. “J’étais dans une période très sombre à l’époque.”
Après des mois de recherche pour un nouvel appartement, L’Office Municipal d’Habitation de Montréal (OMHM) l’a finalement contacté pour lui dire qu’ils avaient trouvé un logement dans un bâtiment d’habitations à loyer modique.“Je remercie l’OMHM chaque jour,” raconte Hussein. “Ils m’ont sauvé.”
Il était à quelques semaines d’être à la rue ou de devoir dépendre sur ses enfants pour de l’aide financière.
Pourquoi des personnes comme Hussein font-elles face à la menace de l’itinérance? Est-ce que le plan électoral du Premier ministre Mark Carney aidera vraiment les Canadiens comme lui?
L’argument de l’offre et de la demande
Durant l’élection fédérale, Carney a déclaré qu’un gouvernement libéral allait bâtir 500,000 domiciles annuellement à travers une nouvelle société de la Couronne, Maisons Canada (MC).
Cette déclaration présentait la construction comme la seule solution pour stabiliser le prix d’une maison, mais qu’en est-il du prix des logements à loyers qui pousse les personnes comme Hussein proche de la rue? Est-ce que bâtir plus est ce dont les Canadiens ont besoin?
Les taux d’inoccupation ont atteint plus de 2 % dans des villes comme Montréal et Vancouver, avec un taux d’inoccupation de 3 % considéré comme un signe de marché locatif en santé. Pourtant, les loyers continuent d’augmenter au même rythme, et les experts ne s’entendent pas sur la cause.
L’argument de l’offre et de la demande a dominé la discussion entourant la crise du logement. Mais d’assumer que bâtir plus résulte dans une baisse des loyers par des propriétaires semble optimiste, surtout dans les grandes villes comme Montréal, où l’espace pour de nouveaux logements est limité. Si l’offre augmente, est-ce que la demande et les loyers vont descendre?
Ricardo Tranjan, un économiste politique au Centre Canadien de Politiques Alternatives (CCPA) et l’auteur du livre La Classe Locataire, est un expert sur la crise du logement, et s’intéresse à ces contradictions.
Un des points principaux de son livre est que l’argument de l’offre et de la demande ignore la décision des propriétaires d’augmenter les loyers pour maximiser les profits. Il attribue l’augmentation du taux d’inoccupation aux propriétaires qui préfèrent garder leurs unités inoccupées plutôt que de baisser le loyer pour remplir la demande en logements abordables.
Dans une entrevue, il a aussi expliqué que beaucoup d’économistes utilisent les facteurs cycliques, comme l’immigration ou les taux d’intérêt élevés, pour justifier l’absence d’abordabilité parce que ces facteurs permettent “d’éviter d’adresser l’incapacité fondamentale du marché immobilier de livrer de l’abordabilité.”
“Il faut se tenir à l’idée que, si le marché fonctionnait comme il est supposé, il livrerait du logement abordable. Dans n’importe quelle année, tu peux trouver un ou plusieurs facteurs expliquant pourquoi le marché n’a pas offert d’abordabilité à la place de remettre en question le marché lui-même. »
– Ricardo Tranjan
Véronique Laflamme, porte-parole pour le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), considère l’argument de l’offre et de la demande comme une sursimplification de la crise du logement. “Il y a un gros blocage entre ce qui est offert sur le marché privé et les besoins des locataires,” elle explique.
Faiz Abhuani, fondateur et directeur de l’organisation à but non lucratif Brique par Brique, considère aussi l’argument de l’offre et de la demande non pertinent quand il s’agit de grandes villes comme Montréal.
“Pour les grandes villes, ce n’est pas vraiment une question d’offre et de demande parce qu’il y a déjà du logement vacant,” explique Abhuani. “Je pense qu’il y a certains facteurs économiques qui font que les promoteurs de l’immobilier ne veulent pas vraiment bâtir du logement réellement abordable.”
Un argument économique sans solution politique
Alors pourquoi l’argument de l’offre et de la demande est-il souvent présenté comme la cause principale du manque d’abordabilité?
Tranjan dit qu’une « coalition puissante de trois forces » maintient cet argument en place :
“Il y a les économistes orthodoxes qui croient aux marchés libres et refusent de prendre en considération les spécificités du marché immobilier, il y a l’entièreté de l’industrie immobilière qui profite directement de l’argument de l’offre et de la demande à travers des récompenses financières (…), et finalement, il y a les partis politiques et les politiciens, parce que l’argument qu’il faut juste bâtir plus leur permet de ne pas avoir à utiliser des pouvoirs régulatoires.”
Selon Tranjan, puisque l’argument de l’offre simplifie l’étendue de la crise du logement à l’idée qu’il faut bâtir plus, la majorité des solutions offertes sont des récompenses financières pour les développeurs immobiliers. Ces récompenses sont données sous l’assomption que ça va automatiquement se traduire par des loyers plus abordables, au lieu d’une plus grande marge de profit.
Il croit donc que d’enlever le profit de l’équation en bâtissant plus de logements sociaux — aussi appelé logements communautaires ou hors marché — est la première étape vers l’abordabilité.
“La plus grande idée fausse est que nous avons seulement besoin de solutions économiques, et pas d’une réponse politique,” il affirme. “Une réponse politique serait l’avancement d’une manière alternative de penser à la construction et la livraison de logements, qui enlève le profit de l’équation. Ça, ça serait une réponse politique.”
L’absence de logement social
En 1993, le gouvernement fédéral a transféré la responsabilité de bâtir du logement social aux provinces et territoires, tout en réduisant leur financement. Le Québec et la Colombie-Britannique ont créé leurs propres programmes de logements sociaux — qui ont éventuellement été remplacés par des programmes de logements abordables — alors que les autres provinces et territoires ont passé la responsabilité aux gouvernements municipaux.
La construction de logement social est maintenant une responsabilité partagée qui est souvent mise de côté ou évitée. Cela a mené à un taux historiquement bas de logements sociaux au Canada de 3.5 pour cent du marché comparé à 14 pour cent en France et 16 pour cent au Royaume-Uni.
Le plan Carney pour du logement abordable
En discutant de logement social, Véronique Laflamme a partagé les anxiétés du FRAPRU par rapport au plan de logement du gouvernement libéral. “On a le sentiment que M. Carney joue intentionnellement avec les mots, donc c’est difficile de savoir si son plan va faire une réelle différence,” elle explique.
Les $6 milliards en financement pour du “logement très abordable” mentionnés dans sa plateforme électorale pourrait faire une grosse différence, selon la porte-parole du FRAPRU. Toutefois, ça n’a pas été mis au clair si le terme “logement très abordable” fait référence à du logement social, ou aux projets de logements abordables qui ne sont pas toujours abordables.
The Rover a demandé ce qu’est du “logement très abordable” à Logement, Infrastructures et Collectivité Canada (LICC), et ils ont répondu “il n’y a pas de définition standardisée du terme logement très abordable dans l’industrie. Le terme fait généralement référence à du logement à bas coût, sous le marché, et abordable pour les ménages à faible revenu.”
Cette réponse au minimum clarifie que le but est de fournir du logement en dessous du marché, mais ce n’est pas clair comment, surtout dans les grandes villes où l’espace pour bâtir est une ressource limitée.
LICC a aussi ajouté que le logement social et communautaire est “un des modèles qui peut offrir du logement très abordable”, mais ils n’ont pas confirmé si ce type de logement va jouer un rôle dans leur plan pour livrer de l’abordabilité. Comme Véronique Laflamme l’a dit à The Rover, c’est encore incertain ce que le gouvernement minoritaire de Mark Carney planifie.
L’autre inquiétude de Véronique Laflamme est que la plateforme électorale du Parti libéral ne mentionne pas quels projets vont recevoir des subventions et lesquels vont recevoir des prêts. LICC n’a pas répondu à nos questions par rapport à cette distinction. Si des projets de logements sociaux sont financés par des prêts, ils auront potentiellement besoin de rembourser ces prêts à travers des loyers plus chers, même si c’est pour du logement hors marché.
Faiz Abhuani dit aussi que le logement social est la meilleure manière de livrer de l’abordabilité, mais il ne croit pas que la crise du logement peut être réglée par le gouvernement fédéral. “C’est vraiment au niveau municipal que les choses doivent changer,” dit-il, à cause des multiples lois municipales et problèmes de zonage qui compliquent le processus de bâtir du logement social.
Article publié sur The Rover
